Les charges locatives, source de conflits récurrents entre locataire et propriétaire, génèrent souvent des incompréhensions sur leur répartition. Cet article décortique les règles légales encadrant les dépenses récupérables, la répartition entre les parties, et le mécanisme de régularisation annuelle, pour clarifier enfin qui paie quoi. Découvrez la liste exhaustive des charges locatives, les obligations du bailleur, et comment éviter les litiges grâce à une gestion transparente et conforme au décret n°87-713.
Sommaire
- Définition et principes des charges locatives
- Charges liées aux ascenseurs et monte-charges
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Installations individuelles dans le logement
- Entretien des parties communes intérieures
- Gestion des espaces extérieurs et équipements
Définition et principes des charges locatives
Les charges locatives sont des dépenses payées par le propriétaire puis remboursées par le locataire. Elles couvrent l’entretien des parties communes, les taxes et services liés à l’occupation du logement. Leur récupération est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le déficit foncier permet aux propriétaires de déduire certaines charges de leurs revenus imposables.
Les charges récupérables et non récupérables sont payées par le locataire et figurent dans le décret n°87-713. Elles englobent l’eau, l’électricité des communs et l’entretien des espaces verts. Les charges non récupérables incombent au propriétaire : gros travaux, frais de copropriété et réparations majeures. Le statut LMNP encadre spécifiquement la récupération des charges pour les logements meublés.
| Type de charge | Responsabilité du locataire | Responsabilité du propriétaire |
|---|---|---|
| Honoraires de gestion (mise en location) | 50% maximum récupérable selon zone (max 3€/m² pour l’état des lieux) | 50% minimum à charge du propriétaire |
| Électricité des parties communes | Entièrement récupérable | – |
| Ascenseurs – Fonctionnement | Électricité, nettoyage et petit matériel récupérables | Contrôle technique quinquennal non récupérable |
| Eau froide/chaude collective | Entièrement récupérable selon consommation | – |
| Concierge avec logement de fonction | 75% du salaire récupérable (si nettoyage et poubelles) | 25% à charge du propriétaire |
| Entretien espaces verts | Tonte, taille et désherbage récupérables | Abattage d’arbres non récupérable |
| Taxes locales | Enlèvement ordures ménagères, balayage et assainissement récupérables | – |
| Chauffage collectif | Fourniture d’énergie et entretien courant récupérables | Travaux majeurs non récupérables |
| Personnel d’entretien | 100% récupérable (employé sans logement de fonction) | – |
| Produits d’entretien | Consommables pour parties communes récupérables | – |
Le système de provisions permet au locataire de régler des acomptes mensuels pour les charges prévisionnelles. Une régularisation annuelle ajuste ces provisions en fonction des dépenses réelles. Calculer un rendement locatif précis nécessite de bien comprendre ces mécanismes.
Le décret n°87-713 établit une liste exhaustive des charges récupérables. Ce texte législatif évite les litiges en définissant précisément ce que le locataire doit rembourser au propriétaire. Les charges locatives doivent être correctement déclarées dans le cadre du statut LMNP.
Le montant des charges doit figurer dans le bail de location. Ce document contractuel précise les charges récupérables et leur mode de calcul. Le propriétaire est tenu de fournir annuellement un décompte détaillé des charges avec les justificatifs. Cette transparence prévient les conflits entre bailleur et locataire.
Charges liées aux ascenseurs et monte-charges
L’électricité des ascenseurs et monte-charges est une charge récupérable. Elle comprend l’éclairage des cabines, le fonctionnement des portes automatiques et la ventilation. Le montant dépend de la consommation réelle et de la fréquence d’utilisation. 87% des personnes jugent l’ascenseur utile ou essentiel dans un immeuble.
L’entretien courant inclut les visites périodiques et le nettoyage de l’ascenseur. Les visites s’effectuent toutes les 6 semaines. Le nettoyage concerne les parties mécaniques, les cuvettes et le local des machines. Ces prestations sont récupérables sur les charges locatives selon le décret n°87-713.
Les câbles des ascenseurs font l’objet d’un examen semestriel par un professionnel. Les résultats sont consignés dans le dossier technique de l’installation. Ce suivi prévient les risques et garantit la sécurité. Le contrat d’entretien stipule les modalités de ces vérifications régulières.
Les fournitures comme chiffons, graisses, huiles et lampes sont nécessaires à l’entretien régulier. Ces consommables facilitent le nettoyage et le fonctionnement. Elles sont incluses dans les charges récupérables. Leur utilisation est documentée dans le carnet d’entretien de l’ascenseur.
Les menues réparations (boutons, paumelles, fusibles) sont à la charge du locataire. Elles concernent l’usure normale. Le contrôle technique incombe au propriétaire. Ces vérifications approfondies assurent la sécurité globale de l’installation.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
La consommation d’eau froide et chaude se divise en deux catégories. L’eau individuelle correspond à l’usage personnel des résidents, mesurée par des compteurs individuels. L’eau collective sert aux parties communes et espaces extérieurs. Depuis 2007, les nouveaux immeubles doivent être équipés de compteurs pour une répartition équitable.
L’eau d’entretien sert au balayage des cours, nettoyage des parties communes et arrosage des jardins. Elle est récupérable sur les charges locatives. Sa répartition suit celle de l’eau individuelle si compteurs absents. Sinon, elle se base sur les tantièmes de propriété.
Les opérations et produits liés au traitement de l’eau générant des charges récupérables incluent :
- Redevance d’assainissement collectif : frais liés aux rejets d’eaux usées pris en charge par le locataire
- Traitement de l’eau potable : dépenses pour garantir la qualité de l’eau distribuée dans l’immeuble
- Produits de désinfection des réseaux : chloration, nettoyage des canalisations et réservoirs
- Réparation des fuites sur joints : interventions sur la plomberie collective de l’immeuble
Le chauffage collectif utilise diverses énergies : gaz, électricité, fioul. La fourniture d’énergie est entièrement récupérable sur les locataires. La répartition suit la règle des 70/30 : 70% selon la consommation individuelle, 30% selon les tantièmes de copropriété.
L’entretien incombe au locataire. Il couvre le détartrage, le remplacement des joints et raccords. Les fuites sur joints sont aussi à sa charge. Le propriétaire prend en charge les réparations liées à la vétusté ou aux défauts de construction.
Installations individuelles dans le logement
L’entretien annuel incombe au locataire. Il doit solliciter un professionnel qualifié. Les coûts varient entre 80 et 150 € selon le modèle. Un contrat d’entretien à partir de 100 €/an est une option. Les réparations liées à la vétusté restent à la charge du propriétaire.
Les systèmes de production d’eau chaude individuels nécessitent un entretien annuel obligatoire pour les appareils au gaz. Le locataire conserve l’attestation deux années. Pour les modèles électriques, le détartrage complet est à la charge du propriétaire. Une décision de la Cour de Cassation distingue clairement les responsabilités selon la nature des travaux.
Le contrôle des raccordements et l’entretien des canalisations relèvent du locataire. Une fuite due à l’usure normale est à sa charge. Celle imputable à un vice de construction ou à la vétusté engage le propriétaire. Le locataire déclare le sinistre à son assurance Multirisques Habitation dans les 5 jours ouvrés.
Les réglages de débit et températures des radiateurs individuels optimisent la consommation. Abaisser la température de 1°C réduit la facture de 7 %. Le thermostat doit être réglé à 19-20°C en journée, 16°C la nuit. Ces économies diminuent les charges locatives liées au chauffage.
Le remplacement des joints de chasses d’eau constitue une réparation locative. Les réparations majeures liées à la vétusté incombent au propriétaire. Les fuites peuvent générer des coûts supplémentaires de 300 €/an. Le locataire réalise l’entretien courant : débouchage, nettoyage, remplacement des joints cloches.
Entretien des parties communes intérieures
L’électricité des parties communes inclut l’éclairage des couloirs, l’interphone et le digicode. Elle se mesure via un compteur dédié ou selon les tantièmes de propriété. En immeuble ancien, cette charge représente en moyenne 110€ par logement et par an, avec des variations selon l’équipement (ascenseur, parking souterrain).
Les produits d’entretien servent au nettoyage des sols, surfaces, vitres et boîtes aux lettres. Leur achat est récupérable sur les charges locatives. Leur achat est récupérable sur les factures fournisseurs et le carnet de nettoyage. Le décret n°87-713 liste ces dépenses comme récupérables.
L’entretien des minuteries concerne l’éclairage des parties communes. Les réparations des interphones et digicodes relèvent aussi de ces frais. Ces interventions sont à la charge du locataire. Les pannes dues à un défaut de fabrication ou à l’usure excessive incombent au propriétaire.
Le nettoyage des tapis d’entrée et l’entretien des vide-ordures collectifs sont des charges récupérables. Le remplacement s’effectue selon l’usure constatée. Ces frais se répartissent entre les locataires selon la surface louée. Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire.
Les frais de personnel d’entretien se calculent selon le salaire et les charges sociales. Pour un gardien logé, 75% sont récupérables s’il nettoie les parties communes et sort les poubelles. 40% avec une seule tâche. Les missions incluent le balayage, le nettoyage des boîtes aux lettres et l’entretien des accès.
Gestion des espaces extérieurs et équipements
Les voies de circulation extérieures nécessitent balayage, lavage et déneigement. L’entretien des parkings inclut le nettoyage des places et des abords. Les charges se répartissent selon les tantièmes de propriété. Le décret n°87-713 intègre ces dépenses aux charges récupérables. Le gardien peut effectuer ces tâches ou les confier à une entreprise spécialisée.
L’entretien des abords varie selon les saisons. Le déneigement hivernal est à la charge du locataire. Le ramassage des feuilles automnales et le désherbage estival font partie de ses obligations. Les accès doivent rester praticables toute l’année. Les produits de déneigement s’ajoutent aux charges récupérables.
L’entretien des espaces verts comprend tonte, taille et désherbage. Les nouvelles plantations sont récupérables sauf réfection complète des massifs. La réglementation inclut l’arrosage et les traitements saisonniers. Les outils de jardinage s’usent normalement et sont remplacés par le bailleur. Les arbres fruitiers restent à la charge du propriétaire.
L’achat d’engrais, graines et petits outils relève du locataire. Les produits phytosanitaires s’ajoutent aux charges récupérables. Les plantations de saison s’effectuent selon les besoins. Le remplacement des outils cassés s’impute aux charges. Les équipements lourds (tondeuse, taille-haie) appartiennent au propriétaire.
Les réparations majeures des espaces extérieurs incombent au propriétaire. Abattage d’arbres, réfection des allées ou réparation des clôtures restent sa responsabilité. Les travaux d’amélioration relèvent de sa décision. Pour une gestion sereine de vos extérieurs, parlez à un expert qui internalisera ces obligations dans votre investissement locatif.
Comprendre la répartition des charges locatives récupérables, encadrée par le décret n°87-713, permet d’éviter les litiges entre locataire et propriétaire. Vérifiez le bail, demandez les justificatifs et anticipez la régularisation annuelle : une gestion transparente assure sérénité dans votre investissement locatif.
