Le taux de rendement locatif net est un indicateur de performance mesurant le rapport entre le loyer annuel perçu diminué des charges d’exploitation ; et le budget complet investi (prix d’achat, notaires, travaux, mobilier, frais bancaires…). Il doit s’évaluer selon le risque de vacance locative (vacance, impayé, technique).

Formule de calcul :

Coût global de l’investissement- loyer perçu annuellement – charges d’exploitation

Nous vous conseillons d’évaluer la performance de votre investissement avec le taux de rendement interne qui prend en compte le rendement de votre épargne injectée tout au long du projet (apport initial et effort d’épargne mensuel).

Le taux de rendement locatif brut est un indicateur de performance mesurant le rapport entre le loyer annuel perçu et le budget complet investi (prix d’achat, notaires, travaux, mobilier, frais bancaires…).

Formule de calcul :

Coût global de l’investissement – loyer perçu annuellement

Il ne faut pas se fier au rendement brut car il ne prend pas en compte les charges d’exploitation du bien.

Le taux de rendement interne est un indicateur qui mesure la performance de l’épargne mobilisée (apport initial + effort d’épargne mensuel) durant toute la vie de l’investissement par rapport au gain net généré lors de la revente. C’est l’indicateur de performance le plus complet car il intègre toutes les données : fiscalité, charges d’exploitation, revente, intérêts bancaires…

Il est le seul indicateur permettant de comparer la performance d’un investissement immobilier à d’autres actifs financiers.

Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits.
Il permet d’évaluer votre capacité d’emprunt et la solidité de votre situation financière.

La formule est la suivante :

Taux d’endettement = (Total des charges de crédit mensuelles / Revenus mensuels nets) × 100

Les banques considèrent généralement un seuil de 35 % comme limite maximale. Dans le cadre d’un investissement immobilier, les loyers perçus sont intégrés dans le calcul du taux d’endettement.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans de l’immobilier professionnel via l’achat de parts, avec une gestion entièrement déléguée et une diversification immédiate.
Elles offrent une accessibilité financière (ticket d’entrée faible) et des revenus potentiels réguliers.
Mais leurs inconvénients sont importants : frais élevés (entrée, gestion, sortie), rendements en baisse ces dernières années et manque de liquidité en cas de revente.
Le capital n’est pas garanti et la valeur des parts peut décroître.
Enfin, la fiscalité reste lourde en dehors des dispositifs défiscalisants.

La valeur vénale est la valeur estimée d’un bien immobilier sur le marché à un instant donné.

La vacance locative est une période pendant laquelle un bien n’est pas loué entre deux locataires. Selon la tension locative, la qualité des logements et leur emplacement, elle peut être proche de 0 (Lyon, Paris, Rennes) ou de plusieurs mois sans des projets à plus fort risque (St Etienne, Mulhouse).

Dans l’investissement immobilier, les principaux risques sont :

• Vacance locative : ne pas trouver de locataire
• Impayé : locataire fragile qui n’a pas la sécurité financière pour couvrir son loyer
• Technique : immeubles ou appartement ayant un problème impactant l’exploitation ou la vente
• Règlementaire : évolution de la fiscalité, des normes, de l’urbanisme ou de l’environnement juridique,

Une résidence de services est un ensemble immobilier proposant des logements meublés assortis de prestations (accueil, ménage, petit-déjeuner…).
Elles ciblent des publics spécifiques : étudiants, seniors, touristes, personnes dépendantes.
L’investisseur signe généralement un bail commercial avec un exploitant, ce qui lui assure des loyers réguliers, mais implique aussi une dépendance à la qualité de gestion de cet opérateur, les loyers sont minorés, les coûts de sortie élevée. Peu de liquidité et de perspectives de prise de valeur car la valeur dépend des loyers.

Catanéo Groupe déconseille ce type d’investissement offrant une faible rentabilité et trop contraignant (conditions de location, dépendance au gestionnaire).

Nous vous conseillons davantage d’investir dans l’immobilier ancien, plus sécuritaire et rentable.