Introduction au montage LMNP par un fiscaliste immobilier
Un investissement immobilier locatif génère des loyers et donc des revenus potentiellement soumis à impôts.
Dans le domaine de l’investissement immobilier, la maîtrise de la fiscalité est un atout majeur. Un mauvais choix fiscal pouvant diminuer fortement la rentabilité d’un investissement.
Pour les investisseurs à Lyon et alentours, comprendre les nuances de la fiscalité immobilière, notamment le montage Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), est crucial. Un fiscaliste immobilier compétent est indispensable pour naviguer dans ce domaine complexe. C’est pourquoi Catanéo s’est spécialisé dans ce domaine via son partenaire expert-comptable Novances. Voici nos conseils.
Comprendre la fiscalité immobilière
La fiscalité immobilière englobe divers aspects, allant de la déclaration des revenus locatifs à la gestion des abattements, des amortissements et des déductions. Chaque type de location, meublée ou nue, présente des spécificités fiscales distinctes.
Dans les grandes lignes, la location nue est assimilée aux revenus fonciers. Les loyers seront, après abattement (réel ou micro foncier 30%) et prélèvements sociaux, imposés sur le revenu dans la même catégorie que les traitements et salaires.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale relevant du régime des Bénéfices Industriels et commerciaux. Ce choix offre beaucoup de possibilités intéressantes en terme de fiscalité et c’est ce régime préconisé par Catanéo.
Pour les investisseurs, une compréhension approfondie de ces règles est essentielle pour optimiser leur retour sur investissement.
Le LMNP : une option fiscalement avantageuse
Le statut de LMNP séduit par sa flexibilité et ses avantages fiscaux. Il est accessible aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas leurs revenus des autres activités, ou si c’est le cas jusqu’à un maximum de 23 000 € de loyers par an.
Il est aussi particulièrement adapté aux français non-résidents/expatriés qui pourront utiliser ce régime fiscal jusqu’à 23 000 € de loyers par an.
Ce statut se divise en deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel, chacun avec ses propres avantages.
Micro-BIC contre régime réel
Le régime micro-BIC est souvent privilégié pour sa simplicité, offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Le résultat de la location peut aller générer de l’imposition sur le revenu suite à cet abattement.
En revanche, le régime réel, bien que plus complexe, permet une déduction plus large des charges et l’amortissement du bien, ce qui est souvent plus avantageux pour certains investisseurs.
Les avantages fiscaux du LMNP au réel : amortissement et calcul de plus-value
Chaque année, il faudra établir un bilan de l’activité LMNP. En étant au régime réel, la méthodologie consiste à déclarer le chiffre d’affaires (loyer), les charges réelles (taxes foncières, copropriété, assurances etc) et le mécanisme d’amortissement. Ce résultat sera taxable mais grâce à l’amortissement disponible, le résultat comptable sera à 0 durant une grande période (15 à 25 ans).
Au moment de la première mise en location du bien immobilier, la valeur vénale sert de base de calcul de la base amortissable disponible.
En général, les experts comptables retiennent entre 75 à 90 % de la valeur vénale du bien comme base amortissable ; le reliquat étant la valeur du foncier (terrain) qui n’est pas amortissable.
Ces 75% à 90 % de valeur amortissable seront répartis entre différents composants (gros œuvre, toiture, second œuvre) qui auront chacun des durées d’amortissement et des parts différentes définis par l’expert-comptable.
Cette valeur amortissable sera considérée comme une charge fictive au sens comptable et utilisée chaque année afin d’annuler les loyers perçus et obtenir un résultat d’activité à 0 permettant de n’avoir aucun résultat imposable.
En général, la base amortissable est suffisamment importante pour annuler les loyers entre 15 à 30 ans selon la rentabilité du projet. Il n’y aura donc aucune imposition sur le revenus durant cette période ce qui constitue l’un des principaux avantages du LMNP.
Le 2ème principal avantage étant la méthodologie de calcul de plus-value à la revente qui est similaire à celle des particuliers. L’amortissement utilisée ne sera pas intégrée dans l’assiette de calcul de la plus-value (a contrario des montages en société comme SCI à l’IS).
La déclaration fiscale en LMNP
La déclaration fiscale pour un LMNP peut être complexe, surtout pour ceux qui choisissent le régime réel. L’expertise d’un fiscaliste immobilier est souvent nécessaire pour s’assurer que toutes les déductions et amortissements sont correctement appliqués, maximisant ainsi les avantages fiscaux.
C’est pourquoi nous conseillons de passer par un expert-comptable pour effectuer toutes les déclarations. Il est également possible d’adhérer à un centre de gestion agrée ce qui ouvre droit dans certains cas à réduction d’impôts.
Autres considérations fiscales dans l’immobilier
Au-delà du LMNP, il existe d’autres aspects de la fiscalité immobilière qui méritent attention. Les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou la loi Malraux, offrent des réductions d’impôt pour certains types d’investissements immobiliers (en particulier dans l’immobilier neuf). Comprendre ces options peut ouvrir la voie à d’autres économies d’impôts. Toutefois ces montages génèrent souvent beaucoup moins de rentabilité (loyers plafonnés et prix d’achat plus important).
Le rôle crucial du fiscaliste immobilier
Le fiscaliste immobilier est un partenaire essentiel pour les investisseurs. Son expertise permet de naviguer efficacement dans le paysage complexe de la fiscalité immobilière. Que ce soit pour choisir le bon régime fiscal, appliquer les bonnes déductions, ou comprendre les dernières modifications législatives, le rôle du fiscaliste est central.
Fiscalité immobilière à Lyon : spécificités locales
À Lyon, comme dans d’autres grandes villes, la fiscalité immobilière peut présenter des spécificités locales. Il est important de se tenir informé des dernières évolutions fiscales et réglementaires qui peuvent affecter les investissements immobiliers dans la région.
Le montant de la taxe foncière dépend par exemple des communes.
Conclusion par notre expert fiscaliste immobilier
La fiscalité immobilière, et en particulier le montage LMNP, est un domaine complexe mais essentiel pour les investisseurs immobiliers. L’expertise d’un fiscaliste immobilier est inestimable pour naviguer dans ce domaine et maximiser la rentabilité des investissements. Pour les investisseurs à Lyon et ailleurs, une compréhension approfondie de ces concepts est la clé du succès.
